Vous avez visité une propriété qui vous plaît et vous souhaitez faire une offre d’achat le plus rapidement possible avant qu’elle ne soit plus disponible? Voici comment soumettre une promesse d’achat sans courtier·ère immobilier·ère afin que votre proposition se rende dans les mains des vendeurs·ses dans les plus brefs délais.
Qu’est-ce qu’une promesse d’achat sans courtier?
Une promesse d'achat est un document juridique qui décrit les termes et conditions d'une transaction immobilière entre un·e acheteur·se et un·e vendeur·se. Il comprend généralement le prix d'achat convenu, la date de clôture, les éventualités (telles qu'une inspection de la maison ou un financement) et toute autre demande ou condition spéciale.
Une fois que les deux parties ont signé la promesse d'achat, celle-ci devient un accord juridiquement contraignant et ouvre la voie à la vente finale et au transfert de la propriété.
Comment rédiger une promesse d’achat?
Pour remplir une promesse d'achat sans courtier·ère, procurez-vous d'abord un formulaire et remplissez-le en entier. Indiquez le prix d'achat et toutes les conditions de la vente, telles que les modalités de financement, les inspections et la date de clôture. Énumérez tous les appareils ou accessoires inclus et détaillez les charges ou les privilèges sur la propriété. Voici les informations que vous devrez inclure :
Prix de vente
Délai de réponse
Description du bien
Condition de financement : l’acheteur·se s’engage à demander un prêt hypothécaire
Condition d’inspection
Conditionnelle à la vente d’une autre propriété (si nécessaire)
Condition de lecture de la déclaration de copropriété (s’il y a lieu)
Déclaration du vendeur
La présence ou l'absence d'une garantie légale
Inclusions et exclusions (ex. électroménagers, meubles, luminaires, etc.)
Date d’occupation des lieux
Date de l’acte notarié (date de signature)
L'acheteur·se et le vendeur·se doivent signer le document pour qu'il soit valide. Il est conseillé de demander l'avis d'un·e professionnel·le de l'immobilier ou d'un·e avocat·e lors de la rédaction d'un tel document juridique pour éviter les mauvaises surprises.
Découvrez les deux manières d’annuler une promesse d’achat
1. Utiliser la loi
Une fois la promesse d’achat signée, pouvez-vous changer d’idée? C’est très difficile, mais pas impossible. Le droit prévoit certaines exceptions qui peuvent conduire à l'annulation du contrat de vente d'une propriété. Cependant, se retirer du processus est très compliqué.
2. Faites une entente à l’amiable
Dans le meilleur des cas, vous pourriez décider d'annuler le contrat de vente avec un commun accord des parties. Il est alors préférable de faire une modification à l’offre d'achat initiale afin de mettre cette intention par écrit. De cette manière, vous pourriez gagner beaucoup de temps.
Si les conditions sont remplies
Si l'offre d'achat est acceptée dans les délais prévus et que toutes les conditions sont remplies, acheteur·se et vendeur·se doivent en respecter les termes. L'acheteur·se est tenu·e d'acheter et la personne qui vend s'engage à lui transférer les droits de propriété. Le défaut de se conformer aux conditions déterminées peut exposer les deux parties à des conséquences judiciaires.
Pour annuler une promesse d’achat sans motif précis, il faut être extrêmement rapide pour la retirer, c'est-à-dire avant qu'elle ne se retrouve entre les mains du vendeur ou de la vendeuse. Dans ce cas, le Code civil du Québec permet à l'acheteur·se de se désister avec un avis écrit et de s'en sortir indemne.
Par contre, une fois la promesse d'achat reçue par le vendeur, l'acheteur·se est lié·e par la loi même si la décision du vendeur n'a pas encore été communiquée (accepter l'offre, la refuser, faire une contre-proposition ou tout simplement l'ignorer).
Tant que le délai accordé au vendeur ou à la vendeuse pour prendre sa décision n'est pas écoulé, le contrat entre les deux parties est valide. L'offre d'achat, considérée irrévocable pendant cette période, ne peut qu'être bonifiée par l'acheteur·se, toujours à l'avantage de l'autre partie.
Toutefois, dans le cas où la promesse d'achat ne comporterait pas de délai, l'acheteur·se potentiel·le pourrait la retirer tant qu'elle n'a pas été acceptée par le vendeur ou la vendeuse.
Si les conditions ne sont pas remplies
Plusieurs clauses sont généralement inscrites au contrat prévoyant l'annulation de l'offre d'achat sous certaines conditions. Si l'une d'elles n'est pas remplie, le processus de vente de la maison pourrait avorter. On pense à la clause d'inspection, qui permet à l'acheteur·se de se désister à la suite d'un rapport d'inspection non satisfaisant.
De plus, la vente d'un bien immobilier est souvent conditionnelle à l'obtention d'un prêt hypothécaire suffisant ou à la vente de la maison de l'acheteur·se dans un délai raisonnable.
Si le rapport d'inspection préachat soulève certains défauts, l’offre d’achat peut être annulée. En général, la clause prévoit qu'une problématique majeure doit être soulevée, affectant sérieusement la valeur de la propriété.
Si le vendeur ou la vendeuse refuse d'y remédier ou de diminuer le prix de vente, l'acheteur·se aurait alors des motifs valables pour annuler l'offre d'achat. Comme certains détails peuvent échapper aux inspecteurs, surveillez ces huit points d'une propriété avant de faire une offre d'achat.
Si l’offre contient une clause de désistement
Si l'offre d'achat contient une clause appelée « faculté de dédit » ou « désistement », cela signifie qu'un temps de réflexion supplémentaire en faveur de l'acheteur·se peut être accordé. Si tel est le cas, ce qui demeure assez rare, l'acheteur·se peut se retirer de ses obligations en respectant un délai, même après la signature.
Quant à la clause de résiliation avec pénalités, elle minimise les répercussions d'un désistement, peu importe le motif. L'une des parties a la possibilité de se retirer de l'offre moyennant une compensation financière.
Si vous n’êtes pas à l’aise avec cette procédure, vous avez toujours l’option de faire appel à un ou une professionnel·le de l’immobilier.
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